秦宇律师

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首先，消费者在看房时要留好开发商的宣传资料，有些在资料中没有说明而售楼时又承诺的政策要在合同中列明。同时查看开发商的相关资质包括预售许可证等，再查询所售楼盘有否抵押。延期交房的，在违约责任中也要明确，以便维权时有相应的依据。如后期确实出现延期交房，房开商应当承担违约责任，根据购房合同约定支付违约金。

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消费者自己在装修时设计资料一定要到物业或相关部门登记，以免以后引起不必要的麻烦。同时如果发现房屋本身质量问题，要及时让开发商、物业查看，维修，并把意见让其签字。必要时可作为维权证据。特殊情况下也可以让第三方鉴定后，通过法律途径解决。

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这属于强制要求，必要时可以拒绝签署。商品房买卖合同和物业管理合同属于两个不同的法律关系，这两个法律关系是完全独立的，开发商的要求属于明显的违法行为。虽然在《商品房买卖合同》中，已经对前期物业管理有明确的约定，但是开发商交付房屋的流程不符合法律规定，开发商应当履行《商品房买卖合同》中约定的房屋交付义务，不得附加任何条件。购房人如不签署《物业管理协议》或不缴纳物业费，属于另外一个法律关系，应当通过其他法律途径解决。

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这里面有很多情况，主要是开发商和房产部门的协调问题，也不排除开发商的某些抵押还未清偿。一、开发商在销售楼房的时候没有取得完整的“五证”，即国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、建设用地规划许可证和商品房销售许可证。如果该五证中缺少任何一证，都不可能办到产权证。二、开发商虽已取得五证，但私自更改了房屋的使用性质。例如，房管部门批准的是住宅楼，而开发商却当作商业楼销售，去办理产权证书的时候，就办不下商业楼的产权证书。三、开发商取得五证，并已取得大产权证，但开发商已将该房屋抵押给了别人，同时出售该房屋。如果开发商不能及时履行到期的债务，抵押权人要求实现抵押权的话，购房者肯定是没有产权证书了，甚至连居住权都没有了。作为购买方，如开发商逾期办理或未办理的，完全可以按照合同的约定起诉维护自己的合法权益。

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贷款买房主要是银行规定的首付比例及后期长期的还款要提前计划清楚。不要因为购房而完全影响了自己的正常生活质量。了解清楚银行的贷款政策，可以提前先让银行计算各种还款周期及比例。如果是开发商代办的，需要签订协议，避免因开发商的问题，而导致自身来承担不必要的责任。

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在购买二手房时，首先对于原房产的所有权人、抵押情况一定要了解清楚，认真审查房屋产权的完整性、可靠性，并取得所有的权利的签字同意。对于原房屋的水、电、汽和物业费用的缴纳都要有约定。再有，就是原房屋内的人员的户籍转移问题也要作出相应的约定。购买二手房，不要轻信对方，一定要合法、彻底地办理过户手续。二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续，才算真正换了主人，其他任何单位的保证和公证都不算完成交易。

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在认真考虑，挑选好房源后，要与开发商签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款。应该注意查验我们上面所提到的“五证”，有的开发商在销售的时候五证不齐，对购房者说正在办理过程中，购房者最好不要买这样的房屋。再把以上我们所提到的购买新房及二手房上的注意事项，作出统筹的了解并进行合理安排。

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还有，购房前不要操之过急、盲目的签约。在了解清楚各项情况后，还有必要在白天和晚上去踩踩盘。看看周围的环境、软硬件的配套、邻居的情况等等。这样您才能为自己选择一处理想的住房。