江舒扬律师

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就目前来说，对房地产价格下跌影响比较大的调控政策主要有以下几点：1、银根紧缩限贷、加息双管齐下，卡紧了开放商的资金链。其次为控制物价，多次上调准备金率，导致银行房贷额度纷纷告急，放贷时间拉长。 2、目前实行明码标价，一房一价，对新建商品住房销售采取了申报备案制度。3、就是大家比较熟知的限购政策，各大中城市相继实行限购政策，对于购房人的购房资格、可购房数量，是否可以申请贷款以及贷款利率及比例，都做了比较详细的规定。4、保障房建设的火热开工，解决了部分困难群体的住房需求。为了融资的需要，大部分开放商采取了降价走量的方式来回笼资金。

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欺诈是指使人发生错误认识为目的的故意行为，当事人由于他人的故意的错误陈述，发生认识上的错误而为意思表示。开发商的口头承诺具有法律效力，如未履行开发商需承担违约责任，但要能举证，有足够的证明效力，口头承诺取证相对来说比较困难，所以大家在购房时，一定要将开发商口头承诺写进合同。

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《中华人民共和国治安管理处罚法》第二十三条第一款规定：扰乱机关、团体、企业、事业单位秩序，致使工作、生产、营业、医疗、教学、科研不能正常进行，情节较重的，处五日以上十日以下拘留，可以并处五百元以下罚款。第二十六条第三款“强拿硬要或者任意损毁、占用公私财物的”，处五日以上十日以下拘留，可以并处五百元以下罚款；情节较重的，处十日以上十五日以下拘留，可以并处一千元以下罚款。 《中华人民共和国刑法》第二百九十三条第三款“强拿硬要或者任意损毁、占用公私财物，情节严重的”；第四款，“在公共场所起哄闹事，造成公共场所秩序严重混乱的”，属寻衅滋事行为之一，破坏社会秩序的，处五年以下有期徒刑、拘役或者管制。 一般发生民事纠纷，双方可以通过协商解决，协商不成的，可以通过诉讼等法律途径解决，如果一方采取了过激行为，比如上述的拉横幅、静坐、摆放花圈、要求赔钱、退房或者组织降价、砸毁售楼处、与保安发生肢体冲突等，行为轻微的，可给予治安拘留，如果触犯到刑法，则可以追究相关人员的刑事责任。

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根据建设部2004年7月20日发布的第131号令《城市商品房预售管理办法》（修正）有关条款的规定：商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。 对商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。 在商品房预售过程中，购房者购房过程中也存在诸多风险：1、因在建工程的建设工期长，交易标的有许多不确定因素，因而买期房面临的风险比一般买现房的大得多。例如，有的开发商预收了购房者的购房款后，由于各种原因，个别开发商所建项目不能继续进行、停工、未能按期竣工、未能如期交房，甚至在收了房款后坐地涨价等。2、商品房预售合同欺诈，比如一房多卖，售出的房屋进行抵押等合同欺诈行为。3、商品房预售广告和宣传资料具有欺诈性。4、预售的商品房产权上有瑕疵，甚至还包括某些开发商伪造虚假销售许可证或以其他楼盘销售许可证销售该房产等。

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大家在购买预售房时，首先去了解下开发商是否有开发资质以及开发商的信誉状况如何。其次，购房前一定要查看开发商的五证是否齐全，主要包括有：（1）、土地使用权证；（2）、建设工程规划许可证；（3）、建设用地规划许可证；（4）、开工许可证；（5）、商品房预售许可证。第三，不要轻信开发商的预售广告和宣传资料。第四，在签订商品房预售合同时，应当明确房屋价款、付款方式、交房期限、房屋面积、违约责任等相关事项，并明确有关税费的金额及承担和交纳方式，注意交房延迟、质量和保修、房屋产权证交付、产权担保以及物业管理等条款。第五，不要轻信口头协议，尽量就有关事项形成书面补充合同，以防出现问题时维护自己的合法权益。

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首先要看房闹的原因是什么，是因为价格跌了，还是因为开发商存在欺诈行为。对于不同类型的“闹”要加以区分，如果在合同中约定了降价后差价返还，或者开发商存在欺诈行为，可以通过法律途径解决。如果是因为房价降了，就要退房，这是太不合理的诉求。在房地产市场遇冷情况下，为了缓解资金压力，房价下调是必然现象，属于市场行为。 市场经济就是法制经济、契约经济，交易双方契约的约束。购房者与开发商签订购房合同，就形成了买卖关系。购房合同一旦签订，只要开发商没有违约，住房没有质量问题，房价的上涨或下降并不影响购房合同的法律效力。作为具有完全民事行为能力的购房者，买房作为一种投资行为或是刚性需求，尤其是在目前的这种大环境下，应当预见购房过程中关于房价的风险，在购置了房产之后，理应遵守一个起码的契约精神，避免市场秩序受到破坏。

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交易与交货之间的脱离，使得他们还未拿到商品前，就得知别人以更优惠的价格拿到与自己品质一样的商品。这一定会引发心态的不平衡，但业主们也应该理性对待。业主们应该与房产商进行集体商谈，用合理的手段获取自己的合法权益，而不是肆意砸损物品破坏正常秩序。通过协商，开发商给予补偿，是为了以后楼盘的发展与资金回笼的顺利进行，但这个过程需要双方协调配合去完成。购房者在购房前应该具有一定的风险意识，将房产商承诺的和自己期待的加入到合同里，使口头承诺变成具有法律效益的纸质文件，这样能更好的预防房闹现象的产生。