律师随笔
买卖合同中未明确履行顺序的，应如何处理？
作者：郭庆梓 律师 时间：2017年11月02日
导读：买卖合同是典型的双务合同，在买卖合同中，合同双方一方具有给付的义务，另一方具有对待给付的义务。而有时合同双方因法律意识的欠缺，在起草合同时会忽略合同履行的问题，对双方履行的时间往往一笔带过不做过多阐述，这样做会导致双方在无法通过合同来明晰双方的履行义务，从而产生不必要的纠纷。下列案件即是未明确履行顺序的典型。案件简介：原被告签订房屋买卖协议后，原告仍有部分房款未付，被告也一直未交付房屋，也未办理过户登记手续。
2010年1月4日，两被告与原告签订一份房屋买卖协议，协议约定房屋地址、面积、价款等，并约定原告于签约当日付购房款20万元，余款17万元在过户时一次付清；双方同意于2011年11月由被告将上述房屋正式交付给原告。协议签订当日，原告支付给被告丁飞购房款20万元。合同签订后，双方签订补充协议，约定其中一被告向原告借款共计95000元，此款抵扣房款。
另查明，两被于2011年11月前已将房屋的二楼交付于告原告使用，一楼至今未交付给原告，也未办理房产过户手续。
（案例索引：（2012）海民初字第0840号）
裁判结果：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。
上述房屋买卖协议及补充协议是基于双方真实的意思表示，合法有效，双方应按照协议约定全面履行自己的义务。但房屋买卖协议对产权过户时间未作约定，仅约定在过户时原告将余款一次性付清，根据合同法规定，双方应当同时履行协议约定义务。
律师说法：同时履行抗辩权的成立条件及其效力。
在上述案件中，争议的焦点在于房屋买卖协议中双方是否构成同时履行抗辩权以及同时履行抗辩权的效力问题。合同是合同双方所遵循的依据，但合同也存在着漏洞，法律的部分作用就是为了明晰双方责任，填补合同遗留下来的问题。同时履行抗辩权的产生就是为了解决在合同中并没有约定履行顺序的情况下，一方在向对方为对待给付之前应当如果处理的问题。我国《合同法》规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行的要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。而同时履行抗辩权也有其成立的条件：1、须因同一双务合同互负债务；2、双方互负债务均已届清偿期；3、须对方未履行债务或为提出履行债务；4、对方的债务是可能履行的。在本案中，原、被告所签订的房屋买卖协议对于双方的履行的约定相对模糊，在法律上并不能判定应当由谁先履行。因此根据《合同法》的规定，应为同时履行，而且双方的给付金钱及办理过户手续的义务符合同时履行抗辩权的条件。因此协议中，双方的债务应当同时履行。而同时履行抗辩权属于延期的抗辩权，其不能消灭对方的请求权。如果合同一方要求相对方履行义务，其必须同时履行其相对义务。但正因如此，如果合同一方享有同时履行抗辩权，在对方未同时履行的前提下，其无需负担迟延履行的责任。
以上就是买卖合同中未明确履行顺序的，应如何处理的相关问题的解答。同时对司法实践中引发的纠纷，如果需要走诉讼程序，建议事先咨询合同方面的专家律师，更好地解决自己所面临的问题。
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2010年1月4日，两被告与原告签订一份房屋买卖协议，协议约定房屋地址、面积、价款等，并约定原告于签约当日付购房款20万元，余款17万元在过户时一次付清；双方同意于2011年11月由被告将上述房屋正式交付给原告。协议签订当日，原告支付给被告丁飞购房款20万元。合同签订后，双方签订补充协议，约定其中一被告向原告借款共计95000元，此款抵扣房款。
另查明，两被于2011年11月前已将房屋的二楼交付于告原告使用，一楼至今未交付给原告，也未办理房产过户手续。
（案例索引：（2012）海民初字第0840号）
裁判结果：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。
上述房屋买卖协议及补充协议是基于双方真实的意思表示，合法有效，双方应按照协议约定全面履行自己的义务。但房屋买卖协议对产权过户时间未作约定，仅约定在过户时原告将余款一次性付清，根据合同法规定，双方应当同时履行协议约定义务。
律师说法：同时履行抗辩权的成立条件及其效力。
在上述案件中，争议的焦点在于房屋买卖协议中双方是否构成同时履行抗辩权以及同时履行抗辩权的效力问题。合同是合同双方所遵循的依据，但合同也存在着漏洞，法律的部分作用就是为了明晰双方责任，填补合同遗留下来的问题。同时履行抗辩权的产生就是为了解决在合同中并没有约定履行顺序的情况下，一方在向对方为对待给付之前应当如果处理的问题。我国《合同法》规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行的要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。而同时履行抗辩权也有其成立的条件：1、须因同一双务合同互负债务；2、双方互负债务均已届清偿期；3、须对方未履行债务或为提出履行债务；4、对方的债务是可能履行的。在本案中，原、被告所签订的房屋买卖协议对于双方的履行的约定相对模糊，在法律上并不能判定应当由谁先履行。因此根据《合同法》的规定，应为同时履行，而且双方的给付金钱及办理过户手续的义务符合同时履行抗辩权的条件。因此协议中，双方的债务应当同时履行。而同时履行抗辩权属于延期的抗辩权，其不能消灭对方的请求权。如果合同一方要求相对方履行义务，其必须同时履行其相对义务。但正因如此，如果合同一方享有同时履行抗辩权，在对方未同时履行的前提下，其无需负担迟延履行的责任。
以上就是买卖合同中未明确履行顺序的，应如何处理的相关问题的解答。同时对司法实践中引发的纠纷，如果需要走诉讼程序，建议事先咨询合同方面的专家律师，更好地解决自己所面临的问题。
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