律师随笔
合伙还是租赁 只享受分红的约定有效吗
作者：郭庆梓 律师 时间：2017年11月06日
导读：生活中有时会遇到合同名实不符的情况。屈某与他人签订合伙租赁协议，约定不参与实际经营，对方每年按照净利润分红给屈某。这个协议到底是租赁协议还是合伙协议？双方关于屈某只享受分红的约定有效吗？合伙还是租赁 只享受分红的约定有效吗？请看下文案例。案情简介：合伙还是租赁
2006年12月16日胡某等五人（甲方）将在本组分得的果林地出租给屈某等五人（乙方），签订了土地租赁协议，约定：1.土地面积17亩，租用期为40年，乙方一次性付清全部租金67400元；2.租用土地只能办厂，经甲方同意在双方盈处的情况下，可协商转租转卖，若违约由违约方负责损失等。合同签订后，乙方付清了租金，甲方已将土地交付乙方使用。后因各种原因，承租土地的乙方只剩屈中华个人经营，其他人均退出。2015年11月3日屈某将承包土地的一半出租给第三人某饮料厂，进行了工商登记。同时，屈某与第三人某饮料厂签订了厂房合伙租赁协议，主要内容为：屈中华不参与实际经营，由某饮料厂按净利润的5%分红给屈某，每年最低不低于42000元。胡某发现屈某将土地转租第三人办厂，遂要求屈某分给胡某出租利润，屈某拒绝。
法院判决：支付租金
法院经审理认为，胡某等人与屈某等人签订的土地租赁协议，除双方约定的租赁期限为40年违反了《合同法》租赁期限不得超过20年的规定，其它约定均不违反法律规定，系双方真实意思表示，该合同部分有效。在合同履行过程中，屈某将所承租的土地部分转租给第三人唐某经营饮料厂，有营业执照及合伙协议予以证实。营业执照指明的经营者是唐某，屈某与唐某的合伙协议名义上是合伙，屈某只享受收取每年不低于42000元的分红，不承担任何风险，故屈某与第三人某饮料厂的合伙协议实质是为租赁协议。屈某没有征得胡某等人同意，擅自将土地出租第三人，根胡某、屈某的约定，所得利益应由胡某、屈某共享，胡某请求分享屈某出租给第三人的出租利益50%符合法律规定和合同约定，本院予以支持。胡某请求将租赁期限变更为20年，因20年尚未届满，待20年届满时双方另行协商处理。
律师说法：只享受分红的约定有效吗
《中华人民共和国合同法》第二百二十五条规定：“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。”
本案中，胡某与屈某签订的土地租赁协议是双方当事人的真实意思表示，除租赁期限部分超过法律规定的最长租赁期限无效外，协议的其他内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故为合法有效，双方当事人应按照合同的约定履行各自的义务。现屈某与他人签订合伙协议，协议名为合伙，但合同中约定屈某只享受收取分红的权利，不承担亏损的义务，故该协议实为租赁合同。承租人屈某在未经出租人胡某同意的情况下，擅自将该土地转租，属于违约行为，按照上述法律规定，胡某有权向屈某主张根据双方签订的土地租赁协议的约定，共享屈某出租土地所得利益。
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2006年12月16日胡某等五人（甲方）将在本组分得的果林地出租给屈某等五人（乙方），签订了土地租赁协议，约定：1.土地面积17亩，租用期为40年，乙方一次性付清全部租金67400元；2.租用土地只能办厂，经甲方同意在双方盈处的情况下，可协商转租转卖，若违约由违约方负责损失等。合同签订后，乙方付清了租金，甲方已将土地交付乙方使用。后因各种原因，承租土地的乙方只剩屈中华个人经营，其他人均退出。2015年11月3日屈某将承包土地的一半出租给第三人某饮料厂，进行了工商登记。同时，屈某与第三人某饮料厂签订了厂房合伙租赁协议，主要内容为：屈中华不参与实际经营，由某饮料厂按净利润的5%分红给屈某，每年最低不低于42000元。胡某发现屈某将土地转租第三人办厂，遂要求屈某分给胡某出租利润，屈某拒绝。
法院判决：支付租金
法院经审理认为，胡某等人与屈某等人签订的土地租赁协议，除双方约定的租赁期限为40年违反了《合同法》租赁期限不得超过20年的规定，其它约定均不违反法律规定，系双方真实意思表示，该合同部分有效。在合同履行过程中，屈某将所承租的土地部分转租给第三人唐某经营饮料厂，有营业执照及合伙协议予以证实。营业执照指明的经营者是唐某，屈某与唐某的合伙协议名义上是合伙，屈某只享受收取每年不低于42000元的分红，不承担任何风险，故屈某与第三人某饮料厂的合伙协议实质是为租赁协议。屈某没有征得胡某等人同意，擅自将土地出租第三人，根胡某、屈某的约定，所得利益应由胡某、屈某共享，胡某请求分享屈某出租给第三人的出租利益50%符合法律规定和合同约定，本院予以支持。胡某请求将租赁期限变更为20年，因20年尚未届满，待20年届满时双方另行协商处理。
律师说法：只享受分红的约定有效吗
《中华人民共和国合同法》第二百二十五条规定：“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。”
本案中，胡某与屈某签订的土地租赁协议是双方当事人的真实意思表示，除租赁期限部分超过法律规定的最长租赁期限无效外，协议的其他内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故为合法有效，双方当事人应按照合同的约定履行各自的义务。现屈某与他人签订合伙协议，协议名为合伙，但合同中约定屈某只享受收取分红的权利，不承担亏损的义务，故该协议实为租赁合同。承租人屈某在未经出租人胡某同意的情况下，擅自将该土地转租，属于违约行为，按照上述法律规定，胡某有权向屈某主张根据双方签订的土地租赁协议的约定，共享屈某出租土地所得利益。
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