律师随笔
租房违约金太高 必须全部支付吗
作者：郭庆梓 律师 时间：2017年11月06日
导读：租赁合同中往往有关于违约行为以及违约金数额的约定。如果双方已经签订合同，一方违约后发现合同中关于违约金的约定太高怎么办？必须全部支付吗？租房违约金太高 必须全部支付吗？请看下文案例。案情简介：租房违约金太高
2015年6月18日，聂某（甲方）与陈某（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将房屋租赁给乙方使用；租赁期限五年，第一年租金为2800/月元，第二年租金为3000元/月，第三年租金为3200元/月，第四年租金为3400元/月，第五年租金为3600元/月；付款方式为按季支付，乙方先付房租后使用房屋；乙方向甲方交付押金3000元；乙方装修甲方房屋不得改变其结构，乙方自行承担维修费；甲、乙双方在租赁期内除不可抗力因素（含政府拆迁行为）外，任何单方违约行为应承担对方半年的租赁费用。合同签订后，陈某租得该房屋经营餐饮，并按合同约定向聂某支付了租赁押金3000元和截至2016年12月17日的租金。2016年12月，陈某餐饮停业未再使用租赁门面，但就租赁合同的解除及租赁物的返还一直未与聂某商榷，聂某多次通过电话及发送短信的方式要求陈某交租遭拒，故聂某诉至法院。陈某辩称：欠付租金属实，会即时偿付，但违约金太高，只能承担3000元。
法院判决：支付租金及违约金
法院经审理认为，聂某、陈某之间签订的《房屋租赁合同》系双方自愿真实的意思表示，其内容符合法律规定，依法应予保护。合同签订后，双方均应按照约定全面履行自己的义务。聂某依约将房屋交付给陈某使用，陈某应按约定期限给付聂某租金，现陈某未按约定给付租金及提前解除合同，其行为已构成违约，应承担违约责任。现聂某请求陈某支付租金5000元及电费85元，其诉请事实清楚，证据确实充分，依法有据，本院应予以支持。另聂某要求陈某支付违约金18000元，根据双方在合同第四条约定“甲、乙双方在租赁期内除不可抗力因素（含政府拆迁行为）外，任何单方违约行为应承担对方半年的租赁费用”，该条款中“半年租赁费”即18000元实际是双方对任何一方提前解除合同所应当承担违约责任金额，即违约金的约定，而违约金是一种补偿性的经济制裁措施，是违约方因违反合同给予守约方的损失补偿，综合考量本案合同的履行情况、聂某实际损失和陈某的违约程度，双方所约定违约金明显偏高，鉴于陈某自愿承担3000元，陈某这一意思表示，系对其自身权利的处分，符合法律规定，予以采信。
律师说法：必须全部支付吗
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”
本案中，聂某与陈某签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故为合法有效，双方当事人应按照合同的约定履行各自的义务。现承租人陈某未按时支付租金，属于违约行为，应按照合同约定支付违约金。关于陈某向法院提出违约金过高，请求法院适当减少的要求，根据上述法律以及相关司法解释的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失，故法院将参照实际损失对违约金的数额进行调整。
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2015年6月18日，聂某（甲方）与陈某（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将房屋租赁给乙方使用；租赁期限五年，第一年租金为2800/月元，第二年租金为3000元/月，第三年租金为3200元/月，第四年租金为3400元/月，第五年租金为3600元/月；付款方式为按季支付，乙方先付房租后使用房屋；乙方向甲方交付押金3000元；乙方装修甲方房屋不得改变其结构，乙方自行承担维修费；甲、乙双方在租赁期内除不可抗力因素（含政府拆迁行为）外，任何单方违约行为应承担对方半年的租赁费用。合同签订后，陈某租得该房屋经营餐饮，并按合同约定向聂某支付了租赁押金3000元和截至2016年12月17日的租金。2016年12月，陈某餐饮停业未再使用租赁门面，但就租赁合同的解除及租赁物的返还一直未与聂某商榷，聂某多次通过电话及发送短信的方式要求陈某交租遭拒，故聂某诉至法院。陈某辩称：欠付租金属实，会即时偿付，但违约金太高，只能承担3000元。
法院判决：支付租金及违约金
法院经审理认为，聂某、陈某之间签订的《房屋租赁合同》系双方自愿真实的意思表示，其内容符合法律规定，依法应予保护。合同签订后，双方均应按照约定全面履行自己的义务。聂某依约将房屋交付给陈某使用，陈某应按约定期限给付聂某租金，现陈某未按约定给付租金及提前解除合同，其行为已构成违约，应承担违约责任。现聂某请求陈某支付租金5000元及电费85元，其诉请事实清楚，证据确实充分，依法有据，本院应予以支持。另聂某要求陈某支付违约金18000元，根据双方在合同第四条约定“甲、乙双方在租赁期内除不可抗力因素（含政府拆迁行为）外，任何单方违约行为应承担对方半年的租赁费用”，该条款中“半年租赁费”即18000元实际是双方对任何一方提前解除合同所应当承担违约责任金额，即违约金的约定，而违约金是一种补偿性的经济制裁措施，是违约方因违反合同给予守约方的损失补偿，综合考量本案合同的履行情况、聂某实际损失和陈某的违约程度，双方所约定违约金明显偏高，鉴于陈某自愿承担3000元，陈某这一意思表示，系对其自身权利的处分，符合法律规定，予以采信。
律师说法：必须全部支付吗
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”
本案中，聂某与陈某签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故为合法有效，双方当事人应按照合同的约定履行各自的义务。现承租人陈某未按时支付租金，属于违约行为，应按照合同约定支付违约金。关于陈某向法院提出违约金过高，请求法院适当减少的要求，根据上述法律以及相关司法解释的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失，故法院将参照实际损失对违约金的数额进行调整。
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