律师随笔
租户破坏房屋楼板 房东能要求赔偿吗
作者：郭庆梓 律师 时间：2017年11月06日
导读：退租时，房东常常会遇到租户擅自将出租房屋进行改造的情况。规模比较小的改造、破坏大多数房东可能会选择不追究了，但租户破坏的是房屋承重结构该怎么办呢？房东应该如何维护自己的权利？能要求租户赔偿吗？租户破坏房屋楼板 房东能要求赔偿吗？请看下文案例。案情简介：租户破坏房屋楼板
2013年10月15日，周某与仇某、刘某签订一份“商铺租赁合同”。约定……承租人有下列情形之一的，出租人有权终止履行合同收回商铺。1、承租人擅自将商铺转租、转让或转借的；2、承租人利用商铺进行非法活动的，损害公共利益的；3、承租人在合同规定期限内未按期缴纳房租的……四、出租期间房屋修缮，出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮费用等事宜，出租方概不负责，承租方不得破坏房屋主体架构。租期结束后出租方房屋回收时，承租方不得就装修费用及承租期间的修缮费损失提出任何要求。乙方（仇某、刘某）可将其投资的可移动资产带走。承租方未经出租方允许不得擅自破坏或变更房屋外观造型、装饰，否则造成一切损失由承租方承担全部责任……。周某和仇某、刘某于当日分别代表出租方、承租方在“商铺租赁协议”上签字。仇某、刘某在经营某餐厅前，为了经营需要，按照某餐厅总部规划的整体风格进行装修，经设计将涉案房屋一二层之间的楼板（钢筋混凝土浇制）开凿一个3.2mX3.3m的洞口，在此设置一个钢制楼梯，并将楼梯锚固于混凝土梁（未造成混凝土梁损伤），还将涉案房屋一层南侧的窗户改为后门，装修完毕后开始经营某餐厅业务。周某得知其房屋一层顶部的楼板被凿开洞架设楼梯后，要求恢复原状并赔偿损失未果，于是向法院起诉。
法院判决：修复毁损部分
法院经审理认为，某餐厅是在2014年3月11日经市场监督管理局核准成立。但在此之前的2013年10月15日周某与仇某、刘某签订的商铺租赁合同虽加盖了印章，很明显该枚印章未经核准登记机关许可或授权雕刻。该商铺租赁合同的相对人应该是周某和仇某、刘某。租赁合同生效后，涉案房屋按照租赁合同的用途经营餐厅业务，仇某作为登记的业主，刘某作为该某餐厅的实际经营管理者，但否认其是股东。结合商铺租赁合同上的签字及刘某的身份，有理由相信刘某是某餐厅的共同经营人。因此，刘某作为本案被告的主体资格是适格的。商铺租赁合同第四条约定“承租方不得破坏房屋主体架构”，双方当事人对“主体架构”的理解不一致，但根据建设部颁布的《住宅室内装饰装修管理办法》第五条第三款“本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统传递给基础地基的主要结构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。”楼板属于房屋的承重结构。仇某、刘某在未经周某同意和有关设计单位设计的情况下，擅自在涉案房屋的楼板上开洞，以及将承重墙体上的窗户改为后门，就是损坏了房屋的承重结构，而且在行政主管部门责令两仇某、刘某于2014年6月5日前修复好，仇某、刘某至今仍未修复；且某餐厅作为公共场所，仇某、刘某对洞口既未修复也未加固，存在安全隐患，影响了公共安全，具备了解除涉案房屋租赁合同的条件。因此，对周某主张解除涉案房屋租赁合同并返还租赁物的诉请予以支持。仇某、刘某在装修某餐厅的过程中擅自在涉案房屋的楼板上开洞，将板底与板面钢筋截断，对相邻楼板安全产生一定影响，同时也违反了相关法规的规定，应予以纠正。因此周某诉请要求仇某、刘某对涉案房屋毁损部分予以修复，予以支持。
律师说法：房东能要求赔偿吗
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第七条规定：“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。”
《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”
本案中，周某与仇某、刘某签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故为合法有效，双方当事人应按照合同的约定履行各自的义务。现仇某、刘某在未经周某同意的情况下，擅自在租赁房屋的楼板上开凿洞口设置钢制楼梯，将承重墙体上的窗户改为后门，损坏了房屋的承重结构，在行政主管部门规定的期限内仍未修复。按照上述法律规定及相关司法解释，房主周某有权向租户仇某、刘某主张解除双方签订的《商铺租赁合同》并赔偿损失。
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2013年10月15日，周某与仇某、刘某签订一份“商铺租赁合同”。约定……承租人有下列情形之一的，出租人有权终止履行合同收回商铺。1、承租人擅自将商铺转租、转让或转借的；2、承租人利用商铺进行非法活动的，损害公共利益的；3、承租人在合同规定期限内未按期缴纳房租的……四、出租期间房屋修缮，出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮费用等事宜，出租方概不负责，承租方不得破坏房屋主体架构。租期结束后出租方房屋回收时，承租方不得就装修费用及承租期间的修缮费损失提出任何要求。乙方（仇某、刘某）可将其投资的可移动资产带走。承租方未经出租方允许不得擅自破坏或变更房屋外观造型、装饰，否则造成一切损失由承租方承担全部责任……。周某和仇某、刘某于当日分别代表出租方、承租方在“商铺租赁协议”上签字。仇某、刘某在经营某餐厅前，为了经营需要，按照某餐厅总部规划的整体风格进行装修，经设计将涉案房屋一二层之间的楼板（钢筋混凝土浇制）开凿一个3.2mX3.3m的洞口，在此设置一个钢制楼梯，并将楼梯锚固于混凝土梁（未造成混凝土梁损伤），还将涉案房屋一层南侧的窗户改为后门，装修完毕后开始经营某餐厅业务。周某得知其房屋一层顶部的楼板被凿开洞架设楼梯后，要求恢复原状并赔偿损失未果，于是向法院起诉。
法院判决：修复毁损部分
法院经审理认为，某餐厅是在2014年3月11日经市场监督管理局核准成立。但在此之前的2013年10月15日周某与仇某、刘某签订的商铺租赁合同虽加盖了印章，很明显该枚印章未经核准登记机关许可或授权雕刻。该商铺租赁合同的相对人应该是周某和仇某、刘某。租赁合同生效后，涉案房屋按照租赁合同的用途经营餐厅业务，仇某作为登记的业主，刘某作为该某餐厅的实际经营管理者，但否认其是股东。结合商铺租赁合同上的签字及刘某的身份，有理由相信刘某是某餐厅的共同经营人。因此，刘某作为本案被告的主体资格是适格的。商铺租赁合同第四条约定“承租方不得破坏房屋主体架构”，双方当事人对“主体架构”的理解不一致，但根据建设部颁布的《住宅室内装饰装修管理办法》第五条第三款“本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统传递给基础地基的主要结构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。”楼板属于房屋的承重结构。仇某、刘某在未经周某同意和有关设计单位设计的情况下，擅自在涉案房屋的楼板上开洞，以及将承重墙体上的窗户改为后门，就是损坏了房屋的承重结构，而且在行政主管部门责令两仇某、刘某于2014年6月5日前修复好，仇某、刘某至今仍未修复；且某餐厅作为公共场所，仇某、刘某对洞口既未修复也未加固，存在安全隐患，影响了公共安全，具备了解除涉案房屋租赁合同的条件。因此，对周某主张解除涉案房屋租赁合同并返还租赁物的诉请予以支持。仇某、刘某在装修某餐厅的过程中擅自在涉案房屋的楼板上开洞，将板底与板面钢筋截断，对相邻楼板安全产生一定影响，同时也违反了相关法规的规定，应予以纠正。因此周某诉请要求仇某、刘某对涉案房屋毁损部分予以修复，予以支持。
律师说法：房东能要求赔偿吗
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第七条规定：“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。”
《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”
本案中，周某与仇某、刘某签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故为合法有效，双方当事人应按照合同的约定履行各自的义务。现仇某、刘某在未经周某同意的情况下，擅自在租赁房屋的楼板上开凿洞口设置钢制楼梯，将承重墙体上的窗户改为后门，损坏了房屋的承重结构，在行政主管部门规定的期限内仍未修复。按照上述法律规定及相关司法解释，房主周某有权向租户仇某、刘某主张解除双方签订的《商铺租赁合同》并赔偿损失。
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