律师随笔
二房东转租被认定无效 租户该怎么办
作者：郭庆梓 律师 时间：2017年11月06日
导读：我们通常把从原房东手里租下整套房子然后转租，从中获利者称之为“二房东”。但您知道吗？“二房东”将租赁屋转租，必须要经过原房东的同意或承诺，否则是无效的。从二房东手中租房后才发现未经原房东同意，租户此时应该如何维护自己的权益？二房东转租被认定无效 租户该怎么办？请看下文案例。案情简介：二房东转租被认定无效
2003年7月15日，某人防公司与某公司签订了《协议书》一份，约定：为了双方经营效果与城市美观和按照市规划局出口改造方案，双方协商同意改造人防出口，将人防工程西南消防出口向南偏西移至紧靠某宾馆大门，原结构和使用功能不变，地下通道及出入口，产权仍属人民防空办公室。改建后两侧出入口及中间地面作为某公司通道使用，由某公司每年补偿某人防公司42500元。年补偿费按照使用性质，分二次支付，每半年支付一次，先付后用。违约责任，若一方违约，违约方支付对方违约金伍万元并赔偿其他损失等内容。《协议书》签订后，双方当事人均按约定履行了合同。但是，2014年4月10日，某公司向某人防公司支付2014年3月15日至2014年9月14日期间的租金21250元，另2014年9月15日至2015年3月14日及2015年3月15日起至今的租金未支付。另查明，2014年9月4日，某公司法定代表人赵某未经某人防公司同意以其他公司名义将“四号房”租给王某从事手机行业经营业务，并一次性收取王某5年（2014年9月4日至2019年9月3日）的房屋租赁使用费20万元。王某承租后，在此从事手机经营。
法院判决：腾空房屋
法院经审理认为，某人防公司与某公司签订的《协议书》为双方当事人的真实意思表示，应为合法有效，本院予以确认。合同签订后，某人防公司依据合同约定将租赁物交给某公司占有使用，而某公司未按约定支付租金，并擅自转租，其行为已构成违约，应根据《协议书》约定的内容承担民事责任。现因某公司擅自转租及拒不支付租金行为，导致合同目的无法实现，故某人防公司要求解除合同、腾空房屋并支付拖欠的租金33758元及违约金50000元的诉请具有事实和法律依据，本院依法予以支持。综上，某人防公司的合理合法诉请，本院予以支持。
律师说法：租户该怎么办
《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”
本案中，某人防公司与某公司签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故为合法有效，双方当事人应按照合同的约定履行各自的义务。现承租人某公司在未经出租人某人防公司同意的情况下，擅自将该出租房屋转租给王某从事手机行业经营业务，属于违约行为，按照上述法律及相关司法解释的规定，某人防公司有权向某公司主张解除双方签订的《协议书》并承担违约责任。因某公司的擅自转租及拒不支付租金的行为导致合同解除，王某继续占有该租赁房屋已无合法性，关于其权益的保护，其可依据合同的相对性原理向某公司主张赔偿损失。
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2003年7月15日，某人防公司与某公司签订了《协议书》一份，约定：为了双方经营效果与城市美观和按照市规划局出口改造方案，双方协商同意改造人防出口，将人防工程西南消防出口向南偏西移至紧靠某宾馆大门，原结构和使用功能不变，地下通道及出入口，产权仍属人民防空办公室。改建后两侧出入口及中间地面作为某公司通道使用，由某公司每年补偿某人防公司42500元。年补偿费按照使用性质，分二次支付，每半年支付一次，先付后用。违约责任，若一方违约，违约方支付对方违约金伍万元并赔偿其他损失等内容。《协议书》签订后，双方当事人均按约定履行了合同。但是，2014年4月10日，某公司向某人防公司支付2014年3月15日至2014年9月14日期间的租金21250元，另2014年9月15日至2015年3月14日及2015年3月15日起至今的租金未支付。另查明，2014年9月4日，某公司法定代表人赵某未经某人防公司同意以其他公司名义将“四号房”租给王某从事手机行业经营业务，并一次性收取王某5年（2014年9月4日至2019年9月3日）的房屋租赁使用费20万元。王某承租后，在此从事手机经营。
法院判决：腾空房屋
法院经审理认为，某人防公司与某公司签订的《协议书》为双方当事人的真实意思表示，应为合法有效，本院予以确认。合同签订后，某人防公司依据合同约定将租赁物交给某公司占有使用，而某公司未按约定支付租金，并擅自转租，其行为已构成违约，应根据《协议书》约定的内容承担民事责任。现因某公司擅自转租及拒不支付租金行为，导致合同目的无法实现，故某人防公司要求解除合同、腾空房屋并支付拖欠的租金33758元及违约金50000元的诉请具有事实和法律依据，本院依法予以支持。综上，某人防公司的合理合法诉请，本院予以支持。
律师说法：租户该怎么办
《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”
本案中，某人防公司与某公司签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故为合法有效，双方当事人应按照合同的约定履行各自的义务。现承租人某公司在未经出租人某人防公司同意的情况下，擅自将该出租房屋转租给王某从事手机行业经营业务，属于违约行为，按照上述法律及相关司法解释的规定，某人防公司有权向某公司主张解除双方签订的《协议书》并承担违约责任。因某公司的擅自转租及拒不支付租金的行为导致合同解除，王某继续占有该租赁房屋已无合法性，关于其权益的保护，其可依据合同的相对性原理向某公司主张赔偿损失。
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